طريقة حساب نسبة دخل العقار
بعض الأشخاص الراغبين في شراء أو بيع العقارات قد يواجهون صعوبة في تحديد قيمتها الحقيقية، وترتبط قيمتها بعناصر الموقع والأرض وحالة الوحدة النهائية. إذا لم يستشر المقيم، يمكنهم أن يساعدوا في اتخاذ قرار بشأن شراء أو بيع العقار. عموما، يؤمن خبراء التقييم العقاري بأن هناك ثلاث طرق لتحقيق وضع تقييم عقاري.
تقييم قيمة العقار
مقارنة مع خصائص مماثلة في نفس المنطقة
يتم اشتقاق مؤشر القيمة للعقار عن طريق سلسلة من الإجراءات، يتم فيها مقارنة العقار المقيم بخصائص مشابهة للعقارات التي تم بيعها في نفس المنطقة، ويتم تطبيق وحدات المقارنة المناسبة وإجراء تعديلات على أسعار العقارات المباعة، وذلك بناءً على عناصر التقييم.
تستخدم هذه الطريقة بشكل خاص لتقييم العقارات السكنية للمنازل والشقق، لتحديد قيمة البيع. يدرس المقيم العديد من العناصر التي تؤثر على الملكية، والأكثر أهمية منها هو موقع العقار، سواء كان على الشارع الرئيسي أو الشوارع الداخلية، واستخدام العقار لأغراض تجارية وعامة وخاصة، وحالة الممتلكات وعمر البناء والشروط والامتيازات، بالإضافة إلى مواصفات الممتلكات ومستوى التشطيبات الداخلية والخارجية، وكذلك تاريخ المبيعات، الذي يلعب دورا غير مباشر بشكل عام، فضلا عن الظروف المحلية للبيع، سواء كانت طبيعية أو قسرية، وسوق العرض والطلب.
حساب تكلفة بناء مبنى مشابه
يمكن لهذه الطريقة تقييم التكلفة الحالية لبناء مبنى آخر أو بديل مماثل للمبنى الحالي ، مع خصم الاستهلاك المتراكم لتكلفة البناء ، و إضافة القيمة المقدرة للأرض بالإضافة إلى فائدة البناء ، و من ثم تعديل القيمة الإجمالية للإنشاء ، الخاصية المعروضة للممتلكات المعنية تعكس قيمة العقار الجاري تقييمه.
عناصر تحدد قيمة العقار
– تقييم سعر الأرض (كما لو أنها كانت خالية من البناء) لتحديد أفضل استخدام لها.
– تقييم تكلفة البناء الحالية.
تقييم الخسارة يعني كم سيكون سعر المبنى بسبب استخدامه.
– قيمة المبنى الحالي = تكلفة البناء – تكلفة الخسارة.
يحدد التقييم السعري قيمة الأرض بدون بناء ويضاف إليها قيمة المبنى الحالي.
حساب الدخل الناتج عن استئجار العقار
تعتمد هذه الطريقة على حساب الدخل الناتج عن استئجار العقارات التي تولد إيرادات مادية، وذلك في حال كانت مخصصة للإيجارات السكنية. وتختلف هذه النسبة بناءً على حالة العقار، ومن الممكن قبولها من قبل بعض المستثمرين ورفضها من قبل آخرين.
هذه الطريقة تعتمد على خمسة عناصر رئيسية وهي: تقييم الدخل الإجمالي، وتحديد معدل الشواغر، وتحديد إجمالي المصاريف التشغيلية للموظفين والصيانة، وتحديد قيمة الدخل الصافي، وحساب نسبة الدخل إلى سعر العقار.
وعلى الرغم من ذلك، يعد تحديد الدخل الصافي هو العنصر الأهم في هذا النوع من التقييم، وتُستخدم هذه الطريقة بشكل شائع في المباني المستأجرة والمباني السكنية والتجارية والأسواق التي تولد دخلاً ماليًا.
بشكل عام، يمكن التعامل مع جميع هذه الوسائل لتحقيق أفضل رؤية، واتخاذ القرار الصحيح حول العقارات من خلال عملية تقييم كافية وواقعية. هذه هي الأسئلة الأولى والأكثر أهمية التي تتبادر إلى ذهن أي مستثمر.
معايير تقييم العقار
بعد ذلك يمكن للمستثمر أن يطرح قضايا أخرى ذات أهمية أقل تتعلق بواقع العقار ، مثل الجودة والحداثة والموقع وما إلى ذلك ، أو المتعلقة بمستقبل العقار مثل إمكانية زيادة الربحية وفترة الاستثمار وخطة الاستثمار ، فالأسئلة تتغير وتتباين من مستثمر لآخر ، لكن السؤالين الأولين هما الأكثر أهمية بالنسبة لكل مستثمر ، لذا يقرر بعدها شراء العقار أم لا.
يتطلب الإجابة على هذين السؤالين حول القيمة والأداء من المستثمر تحديد القيمة الحقيقية للعقارات التي سيشتريها وتقدير الفوائد المالية التي ستنتج عن ملكيتها.
ليكون المقترح علميا، يجب أن تكون استجابتنا من حيث الاقتصاد مثل كل استثمار عقاري صافي الدخل، وذلك عن طريق تحديد هذين العنصرين وتقدير “سقف رأس المال” لمبيعات العقارات المماثلة في السوق، حتى يتمكن المستثمر من تقدير قيمة العقار وبالتالي تقييم ما إذا كانت هذه القيمة مفيدة له أم لا.
إذا وجد المستثمر عقارا تجاريا، سيتم عرضه للبيع بسعر 10،000،000 ريال. يساوي دخل تلك الممتلكات 1،000،000 ريال. هل هذه الحسابات جديرة بالاهتمام للمستثمر أم لا؟ هل تشتريه أم تبحث عن شخص آخر؟ للإجابة على ذلك، يجب أن يعرف المستثمر أولا مقدار “معدل العائد” للمبيعات العقارية المشابهة لتلك الخاصية، ويفترض أنها تساوي 10٪، ثم يستخدم المعادلة التالية
– قيمة العقار = صافي الدخل / معدل الرسملة = 1،000،000 / 0.1 = 10،000،000 ريال ، و عندما يتم عرض العقار بسعر 10،000،000 ريال ، و تكون قيمة العقار مساوية لنفس المبلغ إذا كان العقار يستحق هذا السعر ، و كلما انخفض معدل الرسملة في السوق ، تزداد قيمة هذه الخاصية السعر أقل من قيمته الحقيقية.
يعود مبلغ العائد إلى العلاقة بين الدخل السنوي وسعر العقار المدفوع، وهو متوسط الرسملة في المثال السابق. لتحديد معدل الرسملة للعقارات وانخفاض قيمتها، يجب أن يكون معدل الرسملة “العائد السنوي” منخفضا حسب متطلبات السوق. على سبيل المثال ، إذا كان العقار أقرب إلى الحرم المكي، فإن معدل الرسملة يكون أقل مع زيادة السعر. يعزى معدل الرسملة إلى زيادة الطلب على العقار وجودته. لذلك، المستثمر يكون راضيا عن أدنى معدل للعائد.