نظام نزع الملكية للمنفعة العامة

تمت مناقشة قرارات إجراء تعديلات في مواد القانون المتعلقة بنزع الملكية الفردية من أجل المصلحة العامة، المتعلقة بحركة التعمير والبناء، في مجلس الشورى بالمملكة .

نزع الملكية للمنفعة العامة 

– في البداية يجب العلم أن تنفيذ خطوط المرافق العامة في الشوارع و الطرق يكون في الأراضي المملوكة للدولة ، و لكن في حالة إن تعذر ذلك و كان لابد من تنفيذها في الأملاك الخاصة فيتم ذلك بأقل قدر ممكن من الضرر مع دفع تعويض عادل لصاحب هذه الملكية وفقا لهذا النظام و يجوز للوزارات الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل .

شروط نزع الملكية للمنفعة العامة

لا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية، وتطبيق النظام على العقارات التي تحتاجها الشركات التي تدير أحد المرافق العامة لتنفيذ مشاريعها مثل الكهرباء وشبكات المياه وما شابه ذلك، وذلك وفقا للاتفاق المتفق عليه .

يجب أيضا إصدار قرار بنزع الملكية وفقا لهذا النظام من قبل الوزير المشرف على المرفق العام، ويجب على الشركة المسؤولة عن إدارة المرفق دفع التعويضات المترتبة. يجب أن يصدر قرار الموافقة على بدء إجراءات نزع الملكية لصالح المصلحة العامة من قبل الوزير المختص أو رئيس المصلحة الحكومية أو مجلس إدارة الجهاز ذو الشخصية المعنوية العامة أو من ينوب عنهم .

يجب أن تكون الجهة المالكة للمشروع لجنة تضم الإمارة والبلدية المختصة لدخول العقارات الموجودة ضمن حدود مخطط المشروع، بحضور أصحاب ومشغلي العقارات أو من يمثلهم، ويجب تحرير محضر يوضح فيه نوع العقار ووصفه الشامل ومحتوياته من مبان وأسوار وأشجار ومزروعات وآبار وسدود وعقوم وغيرها. ويجب على اللجنة إنهاء عملها في غضون 60 يوما من تاريخ قرار الموافقة على بدء إجراءات النزع .

يتم تطبيق نظام عدم التعويض وفقًا لهذا النظام إذا كان العقار المراد اقتطاعه أو جزء منه لم يتم إحياؤه وفقًا لشروط التملك، ولم يتم إحياؤه في وقت تخطيط المشروع. ويمكن تعويض المالك عن العقار المنزوع ملكيته للمنفعة العامة أو جزء منه إذا وافق المالك على ذلك .

– ويجب على الجهة المشاركة في المشروع أن تخطر أصحاب الحقوق على العقارات التي سيتم نزع ملكيتها بالتعويض المقدر لهم عن طريق الإجراءات الإدارية. إذا تعذر إخطارهم بذلك، يتم نشر الإعلان. وتتم عمليات الصرف قبل تاريخ الإخلاء المحدد، ولكن يتم تسليم مبلغ التعويض لصاحبه بعد تسليم العقار وتوثيقه بواسطة كاتب العدل أو المحكمة. ويسمح في الحالات الاستثنائية، بقرار من الوزير المختص، بطلب الإخلاء قبل الانتهاء من الإجراءات ودفع التعويض .

آلية صرف التعويض

يجب أن يتم صرف التعويض عن العقار المنزوع خلال فترة سنتين من تاريخ إصدار قرار النزع. إذا تعذر ذلك، فمن المسموح لصاحب الملكية الذي تم نزعها طلب إعادة تقدير التعويض، ما لم يكن تأخير صرف التعويض يرجع إلى صاحب الملكية نفسه. وفي حالة وجود اختلاف في المساحة المذكورة في وثائق إثبات الملكية عن المساحة الفعلية، يجب تقدير التعويض وفقا للمساحة الأصغر، دون المساس بحق صاحب الملكية في إثبات ملكيته للجزء الذي لم يتم تقديره. وهناك ثلاث حالات لاستحقاق التعويضات عن المبالغ المستقطعة لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسية أو لصالح التخطيط؛ الحالة الأولى تكون لما يقع داخل حدود حماية التنمية، والحالة الثانية لما يقع خارج حدود حماية التنمية، والحالة الثالثة للمدن والقرى والهجر التي ليس لها حدود حماية تنمية .

ويحق لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع القرارات التي تتخذ وفقا لهذا النظام من قبل اللجان والأجهزة الإدارية، خلال مدة 60 يوما من تاريخ إبلاغهم بالقرار، وتعد هذه المدد النظامية أهمية بشكل كبير ولا يجوز تجاوزها .

نبذة عن البرنامج التدريبي لنزع الملكية

– قامت الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين بالتعاون مع المعهد الملكي للمساحين المعتمدين البريطاني( RICS) بالعمل على إعداد برنامج تدريبي في نزع الملكية و يهدف البرنامج إلى تقديم فهم شامل لنظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة و وضع اليد المؤقت على العقار والاستفادة من ممارسات التقييم ونزع الملكية في الأسواق الدولية ، يقدم البرنامج من قبل مدربين وخبراء متخصصين في هذا المجال ، و البرنامج معتمد من وزارة الخدمة المدنية .

أبرز عناصر البرنامج التدريبي لنزع الملكية 

يتضمن البرنامج التدريبي مقدمة حول نظام نزع الملكية في المملكة، والممارسات الحالية لنزع الملكية والتقييم والتعويض والتحديات المواجهة، ومقدمة إلى أساليب التقييم العقاري، وتطبيقات على طرق التقييم العقاري واستخدامها لأغراض نزع ملكية العقارات، وطرق معاينة وقياس العقار وتقرير التقييم، والشراء الإجباري (نزع الملكية) وحساب التعويض – أفضل الممارسات الدولية، ومهارات التفاوض وإدارة تجنب الخلافات وحل النزاعات، والمعايير الدولية للتقييم والقياس وأثرها في دعم الشفافية والمصداقية في نزع الملكية، وتطبيقات عملية لإجراء تقييم لنزع ملكية العقارات .