معلومات عن حقوق الهواء
حقوق الهواء أو الحقوق الجوية أو حق الارتفاع بالمبنى
تم تفسير معنى حقوق الهواء من سياق قانون روماني يعود إلى القرن الثالث عشر في العصور الوسطى، ويقول:”من يمتلك الأرض فإنه يمتلك الهواء فوقها”، وأصبح هذا القانون شائعا ويعرف اليوم باسم “حقوق الهواء.
ببساطة، في قطاع العقارات، هناك حق للهواء يعترف بأن المساحة فوق الأرض الخاصة بأحدهم لها حق التصرف. ووفقا لهذا الحق، هناك حقوق مكفولة لمالك الأرض أو المستأجر فيما يتعلق بتطوير واستغلال الأجواء فوق تلك الأرض. يطلق على هذا الحق حق الهواء بالإنجليزية: (Air rights)، وبشكل عام، يعني أن أي شخص يمتلك قطعة أرض يمكنه التصرف فيها كما يشاء، ولا يحق لأي شخص آخر الالتدخل.
التطوير وحقوق الهواء
وفقًا للقانون العام، يعتبر بناء “طرف زائد في مبنى” تجاوزًا لحدود ملكية أحد الجيران ويحق لمالك العقار أو الأرض إزالته.
المجال الجوي يشكل جزءا من حقوق ملكية المبنى، حيث يحتفظ مالك الأرض بحقه في تطوير الأرض في المستقبل، حتى لو أراد استغلال الأرض ببناء ناطحة سحاب مؤلفة من 53 طابقا، مع الالتزام بالقوانين الخاصة بالمنطقة الأرضية.
هناك سيناريو محتمل يضمن حق الهواء لمالك أرض، وهو أن شخصًا يمتلك أرضًا بها مبنى قديم يقرر بيعها والسماح ببناء مبنى شاهق متكامل الخدمات، فيحقق أرباحًا كبيرة من بيع الأرض، ولو لم يكن حق الهواء مضمونًا لما استطاع القيام بذلك.
ويتواجد سيناريو مختلف عندما يقرر مطور عقاري شراء الأجواء الجوية (حق الهواء) لأرض أو مبنى يجاور مبنى يرغب في تطويره وتوسيعه، وهذا ليس أمرا سابقا أو غير واقعيا لأنه قد حدث بالفعل في عام 2005، حيث قامت كنيسة في نيويورك تدعى كنيسة المسيح ببيع حقوق التطوير في الأجواء الخاصة بها (حصة الهواء) بمبلغ كبير جدا يقدر بـ 430 دولارا لكل قدم مربع، وباستنادا إلى مساحة حق الهواء للكنيسة، أصبح بإمكانها كسب أكثر من 30 مليون دولار إذا قامت ببيع حقها بالكامل، وهذا يعني أنه من حق المشتري أن يستغل المساحة المجاورة للكنيسة بأي شكل يناسبه.
السكك الحديدية وحقوق الهواء
السكك الحديدية كان لها الريادة بين الشركات في إستغلال الحق الجوي لها بعد إدراك هذا الحق، ومن ضمن الأمثلة التي تستحق الذكر في نيويورك فما فعله وخطط له كبير المهندسين في محطة جراند سنترال كان سابق لعصره، حيث وضع خطة لكسب المال من أستغلال حقوق الملاحة الجوية الخاصة بالسنترال.
في البداية، تم بناء المنصة العلوية لمحطات السكك الحديدية لتمكين خطط التطوير العلوي للمباني.
في عام 1954، بدأت السكك الحديدية تنظر إلى قدرتها على بيع مساحات أكبر من حقوق الملاحة الجوية الخاصة بها، وقدموا اقتراحًا بأن يتم استبدال محطة جراند سنترال الطرفية ببرج يضم 50 طابقًا.
تم بناء مبنى “بان أم” بجوار المحطة بهذه الطريقة، وتم اتباع نفس المفهوم في شيكاغو عند بناء مبنى بريدنتشل عام 1955 فوق سكة حديدية نشطة في السكك الحديدية المركزية في إلينوي.
لا يزالتشييدُ للمباني فوق السكك الحديدية ما يزال أمرًا مربحًا للغاية، ففي منتصف العقد الأول من القرن العشرين تحديدًا، أرادت هيئة النقل في نيويورك (MTA) بيع حقوق الهواء للطائرات في نيويورك، لبناء ملعب في ويست سايد.
الطرق وحقوق الهواء
على غرار ما حدث مع السكك الحديدية، اقترح بعض المسؤولين عن الطرق السريعة بيع حقوق الهواء المرتبطة بها، وقامت شراكة بوسطن بالتعاون مع بيج ديج بهذا الصدد.
في عام 2007، قامت مدينة لوس أنجلوس بتمويل دراسة جدوى بقيمة 100 ألف دولار لبحث جدوى بناء حديقة في الهواء الطلق فوق الطريق السريع، وتشمل الخطة بناء حديقة فوق الطريق السريع في الولايات المتحدة، تحتوي على 24 فدانا من المنتزهات الجديدة
الولايات المتحدة الأمريكية وحق التعلية
تحتفظ إدارة الطيران الفيدرالية (FAA) بصلاحية تنظيم كل ما يتعلق بالملاحة الجوية، حيث تحدد قواعد ومتطلبات دقيقة لكيفية استخدام الملاحة الجوية.
وبالتحديد نص قانون الطيران الفيدرالي على: تُمنح الحكومة الأمريكية السيادة الحصرية على المجال الجوي للولايات المتحدة، ويتم تمكين المواطنين الأمريكيين من حق العبور من خلال المجال الجوي القابل للتحليق.
يتم تعريف `المجال الجوي القابل للملاحة` على أنه المساحة الجوية التي يتم السماح بعبورها للجمهور، ويكون بارتفاع يكفي لضمان سلامة الطائرات أثناء الإقلاع والهبوط
على الرغم من ذلك، ليست للحكومة في الولايات المتحدة حصانة كاملة للإفلات من العقاب عند حدوث ضرر كبير نتيجة إقلاع أي طائرة من طائراتها فوق ممتلكات خاصة، وفي حال حدوث ذلك، تتخذ الحكومة إجراءات تعويضية للمتضرر.
غالبا ما يتم مناقشة تحديد ارتفاع المجال الجوي الذي يسمح به فوق الممتلكات الخاصة لحفظها وعدم إلحاق أي ضرر بها، وتم وضع قانون قضائي لتحديد حدود ارتفاع المجال الجوي في الماضي، حيث تم تحديد ارتفاع 500 قدم (150 م) للمجال الجوي في المدن والضواحي، وفي المناطق الريفية يسمح بارتفاع 360 قدم (110 م) أعلى من أعلى مبنى، ويتم اتخاذ هذا الإجراء لتجنب تلحيق الضرر بالممتلكات.
يحتاج وجود FAA إلى كونها المسؤولة عن دفع أي تعويضات مالية لأي عقار تضرر أثناء التحليق، وهذا يحمي مصلحة الممتلكات.
بعد ذلك يمكن الطلب من ملاك الأراضي الذين قد حصلوا على تعويض أن يتنازلوا عن أي ضرر مفترض للتدخل في “حقوق الملاحة الجوية” وكل هذا لكئ تتجنب رفع دعاوى قضائية في المستقبل نتيجة حدوث أي انزعاج لاصحاب الممتلكات بشتى اشكالها من الطائرات حتى لو كانت أرض جرداء فقد يضرهم التحليق في مجالٍ جويٍ منخفض.
يطلق عليه اسم الارتفاع أو التنقل الملاحي، وقد منح الكونغرس الإدارة الفدرالية للطيران (FAA) سلطة كافية لتوفير جميع التسهيلات اللازمة بالقرب من المطارات لاستيعاب هبوط الطائرات وإقلاعها.
في عام 2000، أثار انخفاض سعر الطائرات غير المأهولة (الطائرات بدون طيار) الأسئلة القانونية حول من يفترض أن يحصل على إذن للطيران على ارتفاع منخفض. هل يجب الحصول على إذن من مالك الأرض، أم من إدارة الطيران الفدرالية FFA، أم من كلاهما؟.
عادة، لم يواجه الحكومات الفيدرالية تحديا مباشرا في تسهيل سفر المواطنين في المجال الجوي المسموح به للملاحة. ونظرا لهذا الوضع، يتم حاليا الحصول على تصريح من إدارة الطيران الفيدرالية لأنه أمر مطلوب.
على الرغم من ذلك، فإن حقوق الملكية الخاصة لا تزال تسمح للمواطنين بالمطالبة بتعويضات مدنية في حالة وقوع أي ضرر بالغ نتيجة استخدام المجال الجوي.