ما هو الفرق بين الرهن العقاري والتمويل العقاري
ما هو الرهن العقاري
تعني الرهن العقاري أن يتم اقتراض مبلغ من المال ورهن العقارات كضمان لهذا القرض. وإذا تأخر المقترض عن سداد أقساط القرض، فله الدائن الحق في أخذ العقارات المرهونة والتصرف بها بأي طريقة يريدها، سواء بالبيع أو التأجير أو أي وسيلة أخرى تضمن استرداد أمواله.
شروط الرهن العقاري
عند البحث عن الرهن العقاري، هناك عدد من الشروط التي يجب توفرها في عقد الرهن العقاري لكي يكتمل صحته القانونية، وتشمل هذه الشروط:
- يوضح العقد الذي يتم توقيعه بين الطرفين قيمة القرض وموعد سداد الدفعات ومقدار الفائدة المضافة.
- يتم استمرار الرهن العقاري بشروطه في حياة الأطراف المتعاقدة وبعد وفاتهم، حيث لا يتم إلغاء الرهن العقاري إذا توفي الدائن أو المدين.
- يجب على المدين أن يكون على دراية تامة بأسس الرهن العقاري، حيث يمنح صاحب المال حقالملكية على العقار المرهون في حال عدم قدرة المدين على سداد قيمة القرض.
- لا يمكن إلغاء رهن العقار إلا بعد سداد قيمة القرض بما في ذلك الفوائد بالكامل وبشكل مستوفى.
أنواع الرهن العقاري
- الرهن الثابت هو رهن يحدد الفائدة طوال فترة الرهن، حيثلا يتغير سعر الفائدة ويظل مبلغ الدين ثابتًا دون زيادة أو نقصان.
- الرهن المرن هو نوع من الرهن العقاري الذي تتغير فيه الفائدة خلال فترة العقد، ويمكن دفع الأقساط في أوقات مختلفة وغير ثابتة وفقًا لحالة المدين.
- يتم وضع القرض في حساب جاري ويتم سداده من خلال دخول الأموال إلى الحساب.
- يتضمن الرهن المرن التقليدي تغيير قيمة الرهن وزيادتها إذا رغب المدين في ذلك أو دفع أي مبلغ من المال دون فرض غرامات عليه.
- يتم رهن إعادة الدفعات ويدفع المدين مبلغًا شهريًا محددًا يتضمن سداد جزء من الرهن وجزء من الفائدة.
ما هو التمويل العقاري
يعني التمويل العقاري الحصول على قرض لشراء مسكن أو عقار، ويكون الضمان للدائن هو ذلك العقار الذي تم تمويله. وفي حالة عدم القدرة على سداد القرض وفوائده، فإنه يحق للممول العقاري التصرف في هذا العقار الممول.
انواع التمويل العقاري
- يتمثل التمويل بالإجارة في أن المؤسسة التي تقوم بالتمويل تؤجر العقار للعميل، ويستمر العميل في دفع الإيجار حتى ينتهي الأجل المحدد ويتم سداد قيمة الإيجار بالكامل، وبعد ذلك يحق للعميل تملك العقار. وقد يختلف معدل الفائدة وقيمة الإيجار من قسط لآخر.
- يتم التمويل بالمرابحة عندما يشتري الممول العقار ثم يبيعه للعميل بسعر يتضمن ربحًا محددًا يدفعه العميل زيادة عن الثمن الأصلي، مقابل تقسيط قيمة الثمن، وبالتالي فإن هذا النوع من التمويل لا يتغير في فائدته وتبقى ثابتة طوال فترة السداد.
- تمويل المشاركة يعني أن المؤسسة الممولة والعميل يصبحان شركاء في العقار بعد أن يسدد العميل قيمة العقار على شكل أقساط للبنك. يعد شراء حصة البنك في الملكية للعقار تدريجيا كلما اشترى العميل حصة أكبر، وبالتالي يقل قيمة الإيجار الذي يدفعه العميل للبنك. لذلك، يتم إعادة تقييم القسط المدفوع كل ستة أشهر في تمويل المشاركة.
عيوب التمويل العقاري
- _ سيكون الشخص مدينًا لفترة طويلة، وسيتعين عليه تحمل التزامات مادية كبيرة تجاه الجهة الممولة.
- تشمل مخاطر عدم قدرة الشخص على سداد ديونه للجهة الممولة خطر فقدان العقار الممول لأي سبب من الأسباب.
- عند التقدم بطلب تمويل عقاري، سيتم تفرض فوائد ورسوم إضافية على العميل، والتي قد تزيد عن قيمة العقار الممول الفعلية.
- – “في بعض أنواع التمويل العقاري، قد تكون الفائدة غير ثابتة، مما يزيد خطر زيادة ديون العميل تجاه الممول في بعض الحالات بسبب ارتفاع الفائدة.
- يترتب على فترة التمويل لأي سبب طارئ خطر انخفاض القيمة المادية للعقار.
شروط التمويل العقاري
تختلف شروط التمويل العقاري بين دولة وأخرىوبين بنك وآخر، ولكن هناك بعض الشروط المتشابهة في معظم الدول، ومنها:
- هل يجب أن يكون سن المستفيد من التمويل العقاري على الأقل 21 عاما.
- يجب ألا يتجاوز سن المستفيد من التمويل العقاري 60 عامًا للعاملين بالقطاع العام، و65 عامًا للعاملين بالقطاع الخاص.
- تعد قيمة الدخل من الشروط الهامة التي يجب توفرها عند الحصول على تمويل عقاري، حيث يجب أن يكون الدخل كافياً لسداد الأقساط ولا يفوق كثيرًا الفئة المستفيدة منه، ويحدد البعض في شروطهم نسبة 40٪ من الدخل للسداد الأقساط، ويمكن أن يتجاوز هذا المبلغ قليلًا في بعض الحالات.
- يجب تقديم بيان يفصل دخل المرتب من الجهة التي يعمل بها العميل للتأكد من مطابقته للشروط، وبالنسبة لأصحاب الأعمال الحرة، يجب تقديم سند من محاسب قانوني يوضح قيمة الدخل.
- تتطلب عملية الحصول على تمويل عقاري تقديم إقرار ضريبي من العميل.
- في العادة، يشترط من المستفيد دفع نسبة مئوية من قيمة العقار في بداية عقد التمويل كدليل على جدية العميل وضمانًا لحقوق الجهة الممولة، وتقدر هذه النسبة بحوالي 20٪.
- عدم التصرف في العقار الممول لا يعتبر موافقة من جهة التمويل، وعادةً ما يتم تحديد فترة معينة في بداية العقد لا يسمح خلالها للمستفيد بالتصرف في العقار.
اهم الفروق بين التمويل العقاري والرهن العقاري
- يمكن استخدام المال المقترض في الرهن العقاري لأي غرض، حيث أن العقد في هذه الحالة لا يحدد استخدامًا محددًا للمال، بل يتم ترك هذا الأمر للشخص المدين لديه ليستخدم المال حسب رغبته، أما في حالة التمويل العقاري، فإن المال الذي يحصل عليه الشخص المدين هو لغرض السكن أو شراء عقار.
- تظل ملكية العقار الممول لصاحب التمويلحتى يسدد المدين جميع أموال القرض وفائدتها المتفق عليها في العقد. وفي حالة الرهن العقاري، يظل العقار في حوزة صاحبه حتى يتعذر عليه سداد الدين المستحق للطرف الآخر.
التنفيد على العقار الممول
- في حالة عدم قيام العميل بسداد أقساط العقار للبنك أو الجهة المسؤولة، يتم نقل ملكية العقار إلى شخص آخر عن طريق إجراء مزاد أو بيعها لشخص آخر.
- يتم تنفيذ العقار من أجل استرداد أموال البنك التي لم يسددها المستفيد، وإذا قام البنك ببيع العقار بمبلغ يفوق قيمة الديون، فإنه يحق للمدين أن يأخذ الفارق في المبلغ.
التمويل العقاري الاسلامي
الفائدة هي جزء أساسي من عملية التمويل العقاري ونظرًا لتحريم الشريعة الإسلامية لنظام الفوائد لكونه ربا منهي عنها بالكتاب والسنة النبوية وذلك استنادًا على اقوال اكثر العلماء المسلمين، قامت المؤسسات الإسلامية بابتكار نظام تمويل عقاري إسلامي بعيد عن الشبهات والفوائد المحرمة شرعًا.
تمويل العقار بالمرابحة هو أحد أنواع التمويل الإسلامي، حيث يقوم البنك بشراء العقار أولاً ثم يبيعه للعميل بربح محدد يتم سداده على أقساط شهرية، ويعتبر هذا النوع من التمويل مباح شرعًا ولا يوجد ضرر فيه.
تتميز البنوك والمؤسسات الإسلامية التي تمنح تمويلًا عقاريًا بأنها لا تفرض فوائد زائدة أو غرامات تأخير السداد، بل يتم تحديد قيمة الأقساط بشكل واضح ومحدد طوال فترة التمويل العقاري.
يعد تمويل العقارات بنظام الإيجار المملوك نوعًا من التمويل العقاري الذي يقدمه المؤسسات والبنوك الإسلامية، حيث يتم دفع العميل جزءًا من قيمة العقار في البداية، ثم يتم سداد الأقساط على شكل إيجارات مدفوعة للبنك حتى يتم استكمال سداد القيمة الكاملة للعقار، ويصبح المالك الفعلي للعقار بشرائه في نهاية المدة.
إحدى طرق الشراء هي الاشتراك في شراء العقار بين المؤسسة والعميل، وتحديد أقساط معينة يتم دفعها في مدد زمنية محددة، وهناك أيضًا طريقة الشراء بالمتناقصة.
تعني الاستصناع أن المؤسسة قامت ببناء العقار أولاً، ثم تأخذ أقساطًا ثابتة من العميل مقابل بيع العقار له بعد اكتمال بنائه.