ما هي الفقاعة العقارية

لفهم معنى كلمة `فقاعة عقارية`، يجب علينا العودة إلى عام 2004، حيث شهدت السوق العقارية تغيرا كبيرا. في تلك الفترة، كانت هناك شركات المقاولة ومطورو العقارات يحصلون على أموال من المصارف والبنوك لبناء منازل للشعب. ولكن كان هذا مجرد حلم وليس أكثر من ذلك، حيث توقفت تلك الأعمال وعمليات البناء وارتفعت أسعار العقارات بشكل مرعب. أصبح شراء منزل أمرا صعبا للغاية، وشهدت بعض الدول استقرارا كبيرا في تلك الفترة. لم يكن معنى `الفقاعة العقارية` واضحا ومعروفا بين الناس في ذلك الوقت. وكان هناك العديد من الاقتصاديين البارزين والمستثمرين من مختلف الوكالات الائتمانية الكبيرة يستثمرون في العقارات كاستثمار آمن .

مفهوم الفقاعة العقارية

وطبقاً لما ذكراه ( روبرت وكارل) ، فإن يعبّر عن زيادة في معدل طلب العقارات مؤدياً بذلك إلى إرتفاع الأسعار ، وبسبب تأخير عملية الإستجابة أمام العرض وذلك يعود إلى قلة وجود العقارات وأخذ وقت طويل في عملية التشييد والبيع ، فإن الأسعار تبدأ في الأرتفاع ، كما أن تلك الزيادة تجعل المستثمرين والمطورين العقاريين يطمعون في زيادة الأسعار أكثر وأكثر ، وبالتالي يقوم الجميع ببناء وتشييد العقارات وبيعها .

ومن ناحية أخرى، يعتقد رجال الأعمال والمستثمرون أن مجال العقارات هو الملاذ الآمن لأموالهم، ولذلك يقوم الكثيرون بشراء العقارات بهدف المضاربة أو إعادة بيعها لاحقًا. ونجدهذا الموضوع يتكرر كثيرًا في الدول العربية .

وتظل الأسعار الخاصة بالعقارات في إرتفاع ذاتي مستمر ، وذلك ما يجعل الفقاعة السعرية في حالة تضخم ، لتصير الحالة السعرية في النهاية في مستوى شرائي لا يستطيع أغلب السكان الوصول إليه ، وهذا هو ما نجده في الوقت الحالي حيث يوجد هناك العديد من العقارات المعروضة مع نسبة ضئيلة من الطلب وذلك يعود لارتفاع الفئة السعرية .

يتجه معظم المقاولين إلى بناء عقارات فاخرة ومتطورة تتناسب مع أحلام الطبقة الوسطى والطبقات العليا، وتتلاءم معهم لتكون مركز اتجاهاتهم واحتياجاتهم المالية .

في هذه الحالة، يكون الهدف من العقار ليس السكن، بل يعتبر كمخزن لرأس المال. في الوقت الحالي، يقنع العديد من الناس بأن العقارات هي الملاذ الأمن وأفضل وسيلة لتخزين المال. يرتفع سعر الممتلكات العقارية بمعدلات سنوية تفوق نسب الفوائد البنكية، وذلك حتى بعد ارتفاع نسب الفوائد البنكية بعد تعويم العملة إلى 16% و20% .

أسباب زيادة الطلب على العقارات

هناك عدة عوامل أخرى تساهم في زيادة الطلب على العقارات، بالإضافة إلى أنها تعتبر أحد أهم الأمور التي يستثمر فيها الأفراد. من بين تلك العوامل العادات والتقاليد، حيث يفضل الشباب تأجير شقة مستقلة عند الزواج والعيش، خاصة إذا كانوا يعيشون في المدينة. هذا السيناريو يؤدي إلى زيادة الطلب. ومع ذلك، في معظم الحالات، يلجأ هؤلاء الأفراد إلى السوق الرسمي غير الرسمي، حيث تتخصص شركات العقارات البسيطة أو السماسرة. وعادة ما يتم تقسيم تلك العقارات إلى أراض زراعية وتشييدها وعرض وحداتها للبيع. تجد هذا السيناريو بشكل كبير في منطقة الجيزة بمصر ومناطقها السكنية .

وفقاً لرجل الأعمال “ديفيد سيمز”، فإن السوق الغير رسمي قد تحمّل حوالي 79% من معدلات الزيادة السكانية في المدة ما بين 1996 إلى 2006، بالرغم من أن المناطق الحديثة لم تستطيع أن تتحمل سوى حوالي 15% .

أنواع الأسواق العقارية

يوجد سوق رسمي يسمى السوق الكبير ويتخصص فيه الشركات العقارية الكبرى، ويوجد سوق غير رسمي لا يمكن تحديد نسبة التضخم في أسعار العقارات به بدقة، ولا يوضح المعماريون والمحدثون العقاريون أرقاما تعبر عن التضخم في أسعار العقارات، وبالتالي تلك الحسابات تعتبر تقديرات من خلال العرض والطلب والجاجة للعقارات والاستثمار الحادث في الدو، سواء في القطاع العام أو الخاص .

القضاء على الأزمة العقارية

تقوم الدول بتأسيس استثمارات عامة ضخمة في القطاعات المتعلقة بالبنية التحتية ، مما يساهم هذا في نمو المجال العقاري ، بصفة عامة يمكننا أن نقول أن المجال العقاري يرتفع بنسبة عالية عن النسبة الطبيعية والحقيقية ، فنجد أنه من عام 2013 ، قد ارتفع معدل البناء وزادت عن 7% من المعدل الطبيعي ، بينما لم يتجاوز معدل النمو الاقتصادي معدل 3-4% مما جعل وجود فرق بين طلب العقارات والحالة الاجتماعية للأفراد داخل الدول .

التنبؤ بحدوث الأزمة العقارية

هناك عدة علامات تشير إلى اقتراب حدوث فقاعة عقارية في السوق، ومن أبرزها انخفاض معدل الطلب على العقارات بنسبة 25٪ في عام 2018، بالإضافة إلى انخفاضها بالمقارنة مع عام 2016، وإذا استمر هذا الانخفاض على مدى عامين أو ثلاثة أعوام، فقد يؤدي إلى زيادة العرض وتحول ملاك العقارات إلى سوق إعادة البيع، أي أنهم سيقومون بعرض ممتلكاتهم العقارية للبيع، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار العقارات بشكل مفاجئ وحدوث مشكلة في قطاع العقارات .

بالرغم من أن عدد من المحللين في مجال العقارات يعتقدون أن السوق العقاري سوق قوي وذلك يعود إلى أن أغلب التمويل المستخدم لا يتعلق بصورة مباشرة بالقطاع البنكي ، أي لا يوجد للرهون العقارية أو أي صورة المشتقات المالية ، ولا يوجد شئ من الإقتراض الزائد في القطاع العقاري مثلما كان في في عام 2008 في الدولة الأمريكية ، ولكن وبالرغم من ذلك فإن هذا لا يمنع حدوث المشكلة ووقوع تأثيراتها على مختلف الجهات منها القطاع البنكي حيث أن العديد من المحدًثين العقاريين يكون اعتمادهم بنسبة كبيرة على الاقتراض من البنوك .

لكي يتحول سوق العقارات إلى سوق لإعادة تدوير الأراضي بشكل رئيسي، فإن ذلك يعني أننا نعتبر الأرض عنصر إنتاج، وأن استمرار ارتفاع أسعارها سيؤدي إلى زيادة تكاليف جميع الأنشطة الاقتصادية المذكورة سابقا، دون استثناء، وبالتأكيد سيؤدي إلى زيادة تكاليف الحياة بجميع أشكالها، سواء كانت منتجة أو مستهلكة، وتؤدي بالتأكيد إلى تآكل القيمة الحقيقية للعملة الوطنية

الهدف هو أن تجد أنها سوق عقارات تخدم اقتصادها ومجتمعها ، وليس أن تستنفد دون إيقاف موارد وجهود الاقتصاد والمجتمع ، وهو أمر غير ممكن بالنسبة لسوق يقوم في جزء كبير منه على مجرد الاكتناز وإعادة التدوير الأرض ، في نفس الوقت الذي لا يمكن تحقيقه من خلال وجود سوق عقاري فعال ، باستثناء العمل على مكافحة وكبح تركيز الأموال والثروة على الأرض فقط “الاكتناز والمضاربة” من خلال تفعيل نظام جاد وصارم رسوم الأرض ، وتشجيع ودعم تطوير وبناء هذه الأراضي ، لتحويلها إلى منتجات عقارية متعددة الأغراض تهدف إلى تلبية احتياجات البلاد وشعبها  ، وعم وجود عجز في السوق العقاري بالنسبة للمشترين وبالنسبة للمستثمرين .