تعريف دعوى الصحة والنفاذ .. وشروطها واسباب رفضها
مفهوم دعوى الصحة والنفاذ
تمتد دعوى صحة ونفاذ عقد البيع لتشمل موضوع العقد ونفاذه، وبالتالي فإنها تعتبر دعوى موضوعية. وتعد دعوى الصحة والنفاذ إجراء يتعلق بالتزامات البائع المتعلقة بنقل الملكية من البائع إلى المشتري .
يتم الإجراء المذكور في العقد بشكل شخصي، ويتم تسجيل ذلك أثناء نقل الملكية، ولذلك فإن المشتري لا يقوم بالرد على الطلب في الدعوى إلا عندما يتم تحويل الملكية له ويصبح من الممكن تسجيل الحكم الذي يتم إصداره في الملكية .
شروط قبول دعوى صحة ونفاذ
حيث شروطها تختلف عن دعوى صحة التوقيع:
- ثبوت ملكية البائع للعقار المبيع
عند إثبات عدم نقل الملكية للورقة الخاصة بالملكية إلى البائع قبل تاريخ الحكم في الدعوى، يمكن للمشتري طلب تأكيد صحة عقد الشراء ونفاذه، ويصبح الشراء غير مقبول ويتعين على البائع إثبات ملكيته .
يمكن أن يؤثر الاستقلال المتبادل بين الأطراف في طلب الحكم بنفاذ وصحة عقد البيع الصادر عن أي منهما، وهذا قد يؤدي إلى صدور أحكام متناقضة .
- يكون تسجيل العقد الناقل للملكية ممكنا
عندما يتم الانتقال للملكية الآلية، فإن المشتري لا يجيب على طلبه في الدعوى، ويتم تسجيل الحكم كمصدر ممكن فقط عندما يكون البائع مالكًا للمشتري .
وعندما يتصرف البائع في العقار المبيع لآخر ويكون ذلك بعقد مسجل ويكون قبل أن يصدر الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الذي يكون غير مسجل ، يتسبب في التزام البائع لنقل الملكية للمشتري والذي لا يقوم بتسجيل عقده الغير الممكن وبعدها لا يتم الإجابة لطلب المشتري بصحة ونفاذ عقد عند شرائه .
- الوفاء بالتزامات المشتري والبائع تبعا للشروط الخاصة بعقد البيع
يعد عقد البيع عقدًا تبادليًا يترتب بين الطرفين، ويشمل التزامات متبادلة، ومن بين هذه التزامات التزام المشتري بدفع الثمن
والتزام البائع بنقل ملكية المبيعات إلى المشتري .
ويتوجب على البائع أن يتقاضى الثمن المحدد في عقد البيع، وذلك وفقا لما يتفق عليه الطرفان، ولكل من العاقدين الحق في رفض الالتزام بالتزامن والتمسك بالدفع عند عدم الوفاء بالتنفيذ، عندما تكون الالتزامات قائمة بالأداء .
والمتعاقد الآخر لا يقوم بالوفاء بالالتزام به وعندما يكون العقد واجب على أحد العاقدين بالبدء بتنفيذ الالتزام قبل المتعاقد الآخر ولا يكون المتعاقد المكلف حق بتنفيذ لكي يدفع بهذا الدفع .
وبناءً على ذلك، فإن البائع لا يمكنه المطالبة بصحة أو نفاذ عقد البيع إذا اتفق الطرفان على دفع الثمن في وقت لاحق، وذلك بحجة أن المشتري لم يلتزم بالدفع في الوقت المحدد لنقل الملكية .
لا يحق للمشتري إجبار البائع على تنفيذ والتزام بعملية نقل الملكية، وذلك يتم ذلك عن طريق رفع دعوى صحة ونفاذ البيع، عندما يكون المشتري قد قام بوفاء التزاماته، ومن أهم هذه التزامات دفع الثمن.
أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ
- يتم رفض دعوى صحة ونفاذ عقد البيع عندما يكون الحكم النهائي للمطعون يؤيد الحكم، وذلك على الرغم من أن المطاعنة قد تقدمت بالدفاع أمام المحكمة للطعن في البيع واستكماله. ويكون دليلهم في ذلك إقرار المطعون ضد البائع الأصلي .
- في حال شراء عقار مشترك بالكامل، كما هو موضح في وثيقة الدعوى، ولكن يمتنع البائع عن تقديم المستندات اللازمة بعد دفع ثمن العقار، تلك المستندات الضرورية لإصدار العقد النهائي للبيع ونقل ملكية المشتري، في هذه الحالة .
- لا يكفي أن يكون المدعى عليه طرفاً في النزاع الذي يتم الحكم فيه، ولكن يجب أن يكون خصمًا حقيقيًا ويقدم طلباته بشكل مباشر إلى المحكمة أو يكون مستجيبًا لطلبات الطرف الآخر ويحافظ على المنازعة حتى صدور الحكم.
- من أسباب رفض دعوى صحة ونفاذ الحكم هو وجود قصور في التسيب، وحدوث إخلال بحق الدفاع، ومخالفة الثابت بالأوراق، ووجود خطأ في تطبيق القانون. وعندما يكون هناك بيان لذلك، فإن الحكم الابتدائي المؤيد يتم رفض دعواهم في الحكم المطعون فيه .
اجراءات دعوى صحة ونفاذ
يتطلب تحديد المحكمة المختصة المحلية والنوعية للنظر في الدعوى تقديم طلب الدعوى قبل ذلك، وتحدد الاختصاص المحلي بناء على موقع العقار الذي تتعلق به الدعوى والحكم الصادر بشأن صحته ونفاذه .
تُعد المحكمة المختصة إما محكمة كلية أو محكمة جزئية، وتتمثل اختصاصها النوعي في تحديد الضريبة وفقًا للضرائب العقارية، ولا يتم تحديدها بناءً على المبلغ المذكور في عقد بيع السند القضائي .
يتم ضرب الضريبة في 400 عندما يكون العقار أرضًا، ويتم ضربها في 500 عندما يكون العقار يحتوي على مبنى، ويتم تحديد المحكمة المختصة بناءً على الناتج ووفقًا للنصاب المحدد في قانون المرافعات .
– عندما يكون الرهن العقاري أكبر من 40000 يكون الاختصاص للمحكمة العليا، وعندما يكون أقل من 40000 يكون الاختصاص للمحكمة الجزئية .
أولا
يتطلب تقديم طلب تمهيدي للشهر العقاري لشهر الصحيفة وعقد البيع الابتدائي الذي يرفع لدعوى صحة ونفاذ، ويتم تضمينه في بند أيلولة الملكية، وذلك عن طريق المكسب للملكية الطويلة المدى، أو حكم إثبات الملكية، أو عقد مسجل .
لذا، لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ عندما يكون عقد نقل الملكية تم بموجب عقد بيع أولي، وفي هذه الحالة يجب رفع الدعوى من قبل البائع الأول للبائع الثاني ومن ثم للمشتري .
يجب تقديم سجل عيني إلى المأمورية الشهر العقاري أو طلب شهر عقاري منطقة العقار، يتضمن أصل وثلاث صور، ويحتوي على بيانات العقار أو الأرض المراد بيعها. يجب تقديم الطلب في سجل الاسباقيات الخاصة بالشهر العقاري .
يقوم الشهر العقاري بإرسال صورة القطعة الأرضية إلى مكتب المساحة، حيث يتم البحث عنها وتحديد رسم للمعاينة وفقاً لتلك القطعة.
بعد دفع رسوم المساحة المطلوبة، يقوم المساح بإرسال مهندس لمعاينة الأرض أو العقار الخاص بالطلب المقدم، وذلك لإجراء المزيد من الدراسات والتحليلات اللازمة .
- يعد المهندس بيان المساحة لتلك القطعة أو العقار المطلوب.
- يتم إرسال الطلب بعد تحرير البيان الخاص بالملكية لدى الشهر العقاري.
- يتم تسليم الطالب بيانًا مساحيًا من الشهر العقاري كخطوة تمهيدية لتقديم مشروع عريضة الدعوى.
- يجب الانتهاء منها في مدة لا تزيد عن عام واحد.
ثانيا
- بعد استلام البيان من الشهر العقاري، يتم رفع الدعوى بكتابة دعوى صحة ونفاذ تتضمن المساحي ورقم الطلب في الشهر العقاري .
- يتم رفع الدعوى عن طريق إحضار مكلفة لهذا العقار.
- أعمال المادة الخاصة بتقدير قيمة الدعوى وفقًا لقانون المرافعات.
- يتم تقديم العريضة للمراجعة في الشهر العقاري، مع إرفاق بيان المساحة، ويتم استلام العريضة المختومة بمجرد المراجعة.
- يتم تقديم العريضة للشهر العقاري الرئيسي لتقييم الأمانة القضائية.
- يتم رفع العريضة أمام المحكمة بالشكل المعتاد، وعند الانتهاء من إجراءات رفع الدعوى، يمكن للمدعي تقديم طلب للحصول على نسخة طبق الأصل من العريضة.
- تقدم الصورة الرسمية لعريضة الدعوى المكتوبة على العقد الخاص بها في مصلحة الشهر العقاري أو السجل العيني، ويتم ذلك وفقًا لنوع الطلب المقدم، ويجب أن يتم تقديم إيصال بسداد الأمانة القضائية وكذلك إيصال بسداد ضريبة المهن.
- يتم دفع رسوم شهر العريضة في خزينة الشهر العقاري، وتسليم الإيصالات للتدقيق، وبعد 3 أيام يتم استلام العريضة المختومة والمغلفة برقم وتاريخ الشهر.