مميزات وعيوب الصك المشاع .. والفرق بينه وبين الصك الحر

ما هو الصك

الصكوك هي وثائق مالية متوافقة مع الشريعة الإسلامية تصدرها الجهات الحكومية أو الشركات في المملكة العربية السعودية لجمع الأموال من المستثمرين خلال فترة زمنية محددة وتاريخ سداد محدد بهدف تطوير المشاريع التنموية المختلفة. في هذه الفترة، يتم توزيع الصكوك بشكل منتظم وبمعدل ربح ثابت أو متغير. يصبح المستثمر مالكا جزئيا للصكوك حتى نهاية فترة الاستحقاق المحددة، حيث يتم سداد رؤوس الأموال المستثمرة من قبل جهة الإصدار.

الهدف من الصك

تستند الصكوك إلى فكرة مشاركة مجموعة من الأشخاص في تمويل مشروع أو استثمار طويل أو متوسط أو قصير الأمد، وتتم وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية. يتم المشاركة بنسبة الربح والخسارة، مشابهة لنظام الأسهم العادي في الشركات المساهمة ونظام الوحدات الاستثمارية في صناديق الاستثمار. يمكن لشركات المساهمة تنفيذ هذا النظام ولها شخصية معنوية مستقلة، وتكون مسؤولة عن إصدار الصكوك المطلوبة للتمويل وتقديمها للمشاركين. يحق لكل مالك للصك المشاركة أن يستفيد من حقوق الملكية والتداول والهبات والإرث وغيرها من المعاملات المالية. يمكن أن تكون هذه الصكوك مصدرها البنوك الإسلامية أو الشركات أو الجهات الحكومية.

وتتشابه الصكوك وأسهم الشركات المساهمة في أن كل منهما ينشأ بطريقة قانونية وبرأس مال مقسم إلى أجزاء متساوية يسمى كل منها صك أو سهم من أجل تحقيق غرض معين، بينما تختلف الصكوك عن الأسهم في أن صاحب السهم له الحق بالمشاركة في إدارة الشركة عن طريق انتخاب مجلس الإدارة أما صاحب الصك فلا يحق له المشاركة في عمليات الإدارة.

ما هو الصك المشاع

الصك المشاع يشير إلى صك عقاري مشترك بين عدة أشخاص، ويتم استخدامه لتقسيم قطعة أرض دون وجود صك فردي مستقل لكل قطعة، ويتم تزويد المستثمرين بنسخة من الصك تحدد المساحة الملكية لكل شخص. ومع ذلك، يواجه الصك المشاع صعوبات في الحصول على الخدمات الأساسية مثل الماء والكهرباء والصرف الصحي، بسبب عدم اعتماده من قبل الجهات الحكومية. كما أنه لا يمكن رهن الأرض المشتركة أو تقديمها للجهات الحكومية للحصول على خدمات بلدية، ويمكن استغلاله بشكل غير قانوني في عمليات بيع أو طلب إعانات أو قروض أو خدمات بلدية.

مميزات وعيوب الصك المشاع

الصك المشاع هو صك رسمي بين مجموعة من الأشخاص حول ملكية أرض، حيث يحصل كل شخص إلى صورة من الصك يتم تدوين اسمه خلفها، ويحتوي الصك على تفاصيل العقار أو قطعة الأرض.

هناك أجزاء كبيرة من الأرض في المملكة تتمثل في المعظم بالأراضي الزراعية التي تم تقسيمها وتخطيطها، وغالبًا ما تبدأ مساحة هذه الأراضي من 2000 إلى 5000 متر مربع دون مراعاة مخططات البلدية وأنظمة الخدمات والشوارع الداخلية، مما يؤدي إلى صعوبة وصول الخدمات اللازمة إليها.

من أبرز عيوب الصك المشاع هو أن الشخص الذي يحمل الصك لا يستطيع الاستفادة من الإعانات الصناعية أو الزراعية أو صندوق التمويل العقاري أو الرهن العقاري لأن الصك ليس ملكية خاصة ولا يعترف به العديد من الجهات الرسمية في المملكة.

يعتبر الصك المشترك أيضا غير مثالي بسبب عملية التجزئة التي لا تأخذ في الاعتبار شوارع الملكية الداخلية المعتمدة من قبل المكاتب الهندسية، والتي غالبا ما تكون ملكية متشابكة بعضها مع بعض أو مع ملكيات حكومية أخرى أو خدمات. وبناء على ذلك، ترفض البلدية توفير الخدمات أو السماح بالبناء في مثل هذه الحالات.

نظرا لعدم اعتماد الشوارع غير الرسمية من قبل البلدية، فإن شركة الكهرباء ترفض توصيل الخدمات لهذه الأراضي، بالإضافة إلى مشاكل النزاعات والتعديات على الشوارع غير الرسمية والأملاك المجاورة التي تسببت في العديد من المشاكل والنزاعات بين أصحاب الصكوك المشاعة، ولكن البلدية ترفض التدخل في حل هذه المشاكل.

توثيق الصك المشاع

أعلنت وزارة العدل في السعودية عن ضوابط توثيق ملكية الصك المشاع في الصكوك العقارية، وذلك من أجل تحسين إجراءاتها والحفاظ على حقوق جميع الشركاء في الصكوك، وتتضمن هذه الضوابط توثيق جميع الملكيات المشاعة لكل الشركاء ملاك الصكوك في صك واحد فقط، حيث لا يمكن أن يستقل أحد الشركاء بصك منفرد حفاظًا على حقوق الشركاء، مع تزويد كل مالك بنسخة من الصك تحتوي عبارة (تعد كامل مساحة العقار مشاعة بين الملاك وغير محددة بجزء معين من العقار، ولا يفرز أو يجزأ إلا بعد إكمال المتطلبات النظامية) أي أن كامل مساحة العقار مشتركة بين الشركاء ولا يجوز تخصيص جزء منها لشريك واحد أو تجزئة مساحة العقار الموضحة في الصك المشاع إلا بعد استكمال كافة المتطلبات القانونية النظامية.

ووفقا للوائح وزارة العدل، تطبق هذه الإجراءات السابقة على جميع الصكوك التي تحتوي على ملكيات مشتركة، حتى لو كانت قد صدرت قبل إصدار اللوائح. ويجب عدم نقل ملكية الصك المشترك المصدر لأحد الشركاء قبل إثبات ملكية باقي الشركاء وفقا للإرشادات المشار إليها في اللوائح، وضرورة إثبات جميع المتطلبات من خلال السجلات دون الحاجة إلى حضور جميع الشركاء.

كيفية تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي

أعلنت وزارة العدل عن إجراءات تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي وإفراغ الأراضي الزراعية لعدة أشخاص، ويمكن تحويل الصك المشاع إلى صك رسمي من خلال الإجراءات التالية:

الصك الزراعي

يمكن تحويل الصك الزراعي المشاع إلى صك رسمي عن طريق:

• يتم دمج الصكوك الزراعية المشتركة في صك واحد، حيث يتم التعامل معها كقطعة أرض واحدة.
• يجب الحصول على موافقة صندوق التنمية الزراعية في المنطقة التي يتواجد بها العقار للتحويل.
• قدِّم المستندات المطلوبة للتحويل إلى كتابة العدل.

الصك السكني

يتميز تحويل الصك السكني المشاع إلى صك رسمي بأنه أسهل بكثير، حيث لا يتطلب دمج الصكوك كما هو الحال في الصكوك الزراعية.

يمكن تحويل الصك السكني المشاع إلى صك رسمي عن طريق:

• يتم تقديم طلب تجزئة لوزارة الشؤون البلدية والقروية لتجزئة العقار.
• بعد الحصول على الموافقة، يتم زيارة كاتب العدل للحصول على صك مستقل لكل جزء من العقار.