شرح عقود التمويل العقاري ” العقد المتغير – العقد الثابت “

بالإضافة إلى ذلك، يتم استخدام هذا، إلى جانب المؤشر أو المعدل المرجعي، لتحديد تكلفة الجل وشروط تغيير تكلفة الأجل وما إلى ذلك، بالطبع، في العقد الثابت، في حين أنه في العقد المتغير، أصبح من المستحيل تحديد إجمالي مبلغ التمويل العقاري المقدم نظرا لسعر الفائدة المتغير، ولذلك، كان من الضروري أولا تعديل هذا الأمر حتى تظهر اللائحة بشكل سليم .

تم ذكر تلك الجزئية في فقرة لاحقة بغرض محاولة علاجها، وذلك من خلال نص يشير إلى ضرورة وضع ثلاثة أمثلة لمقدار الأقساط في حالة كانت التكلفة الخاصة بالأجل متغيرة، مع مراعاة التكلفة الأولية والتكاليف الأعلى والأقل .

و هذه المعالجة على الرغم من ذلك لا تفيد بشكل كبير في تحديد الأجل ، و ذلك يرجع إلى أن سعر الفائدة هو في الأصل متغير ، و لهذا فإنه بالإمكان أن يحدث تضاعف للتكلفة بشكل كبير أو حتى تنقص أيضاً بشكل كبير أيضاً مما ينتج عنه عدم الاستفادة من الحدان سواء الأعلى أو الأدنى المذكوران في العقد المتغير.

لفهم طبيعة المشكلة، يتم الاتفاق على أن تكلفة القروض الأكثر استخداما في المملكة معروفة مسبقا، مثلا، إذا كان القرض بسعر فائدة ثابت وقيمته مليون ريال لمدة 10 سنوات بنسبة فائدة 5%، ستكون المبالغ التي يتم سدادها للبنك ثابتة، وبالتالي سيكون المبلغ الإجمالي الذي يتم استدانته ثابتا ومعروفا مسبقا .

فيما يتعلق بسعر الفائدة المتغير، قد يكون سعر القرض، كما هو موضح في المثال السابق، بنسبة فائدة تعادل 2% بالإضافة إلى سعر الفائدة السائدة. على سبيل المثال، إذا كان سعر الفائدة المرجعي هو 2%، فسيكون تكلفة القرض 4% للأشهر الستة القادمة. ثم يتم تحديد سعر الفائدة للأشهر الستة التالية وفقا للسعر المرجعي الجديد. والمشكلة هنا في نقل المخاطر المتعلقة بسعر الفائدة من البنك إلى المقترض أو العميل .

ذلك يختلف عن ما كان متبعا في القروض التقليدية الثابتة، حيث كانت البنوك تتحمل مخاطر الفائدة، فإذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن صاحب القرض لم يتأثر بهذا الارتفاع لأن سعر الفائدة الخاص به كان ثابتا ومحددا في العقد الثابت .