دراسة جدوى مشروع ملاهي مائية

خطوات انشاء ملاهي مائية

الملاهي المائية تعتبر الآن من المشاريع الجاذبة للسياحة فيبحث عنها الأطفال والكبار للاستمتاع بوقتهم ، ويفكر الكثير من المستثمرين في إنشاء ملاهي مائية ولكن ذلك يحتاج لتخطيط منذ البداية وحتى إنشاء المشروع ، ويمكن تقسيم تصميم الملاهي المائية إلى سبع مراحل:

• التخطيط 

– يُعتبر المصدر الأصلي للمشروع أساسًا لبعض التفكير الأولي في المشروع، بما في ذلك تحليل ظروف المستوى الأعلى، وتحديد موضع الموضوع، وتحديد موقع السوق، واختيار الموقع، ووضع خطة النية، وتخطيط المحتوى الأساسي، وما إلى ذلك.

• دراسة الجدوى

في هذه المرحلة ، جدوى تخطيط المشروع يتم التحقق من صحتها تقنيًا واقتصاديًا ، بما في ذلك أبحاث السياسات ، وتحليل السوق ، وأبحاث برنامج التخطيط ، وتقدير الاستثمار الأولي ، والتحليل المالي ، وتحليل التأثير ، وتحليل المخاطر ، وما إلى ذلك ، وهي روابط مهمة في تحديد ما إذا كان المشروع قائمًا أم لا.

• المخطط الرئيسي 

بعد تحديد الموقع، يتم تنفيذ خطط عامة وترتيبات للقاعدة في الوقت والمكان المحددين. وفي هذه المرحلة، من الضروري توضيح نطاق استخدام الأراضي ومؤشرات استخدام الأراضي ومتطلبات البناء والمرافق الداعمة.

• التصميم 

بعد تسوية المشروع، يتم استثمار أعمال التصميم الملموسة رسميًا، وتشمل ذلك قصة موضوع التسوية، والنمط المعماري، ومخطط الأرضية، وإعداد الخط المتحرك، وتكوين مشروع اللعب بالماء، وتكوين منشأة الأعمال/الخدمة/الإدارة.

• تصميم المخطط 

نواصل مرحلة التصميم النظري ونبدأ في تصميم الحدائق المائية المختلفة بشكل شامل، وننفذ تصميما خاصا للهندسة المعمارية والخارجية والداخلية والمناظر الطبيعية والإضاءة والكهرباء

• التصميم الأولي بناءً على تصميم المخطط

تُوضَّح الواجهة والحجم واللون وغير ذلك، ويتم تمييز التفاصيل.

• تصميم رسومات البناء

في هذه المرحلة، يتم تنفيذ جميع نتائج التصميم المطلوبة في وثائق البناء لمناقصة البناء وتوجيهات البناء اللاحقة.

دراسة جدوى لمشروع ملاهي مائية

تتطلب دراسة الجدوى لمنتجع مائي داخلي أو حديقة مائية خارجية تحليلاً وخبرة تتجاوز الأنواع الأخرى من العقارات التجارية ، وتتطلب الدراسة تحليلاً شاملاً للسوق يتضمن دراسة العوامل الاقتصادية والديموغرافية بالإضافة إلى مراجعة أسواق الفنادق والمنتزهات المائية الداخلية، ويكون الغرض من دراسة الجدوى هو توفير معلومات صادقة وموثوقة للمساعدة في إنشاء المشروع وفيما يلي خطوات دراسة جدوى لمشروع ملاهي مائية بالتفصيل:

• تحليل المنطقة والديموغرافيا والحي

يتم استخدام تحليل المنطقة والديمغرافية والحي لتقييم الوضع الاقتصادي المحلي الذي يحيط بمشروع المنتزه المائي المقترح، ويتركز التحليل على القوى الاجتماعية والاقتصادية والحكومية والبيئية التي تؤثر على أداء وتقييم مرفق المنتزه المائي 

يتعين مراجعة المعلومات الديموغرافية، بما في ذلك عدد السكان والأسر ومستويات الدخل والتوظيف، وغيرها بالتفصيل، لحساب عدد الأشخاص والعملاء المحتملين الذين يعيشون داخل المناطق المحلية والإقليمية 

يعد تحليل الحي للمنشآت التجارية والسياحية القريبة أمرًا مهمًا نظرًا لأن مشاريع الملاهي المائية الناجحة تقع عادةً في مناطق ذات استخدامات عقارية تكميلية، يقع أنجح منتجعات الملاهي المائية الداخلية بالقرب من مناطق الجذب السياحي الرئيسية الأخرى التي تجذب الزوار طوال الليل، عادةً ما توجد أكثر الحدائق المائية الخارجية نجاحًا في المناطق التي يرغب كل من السكان المحليين والسياح في الذهاب إليها وقد تكون موجودة بالقرب من منافذ البيع بالتجزئة الرئيسية أو الشواطئ أو المرافق المجتمعية.

• مراجعة الموقع

تقوم مراجعة الموقع بتقييم حجم قطعة الأرض وإمكانية الوصول إليها وجودة الرؤية والتضاريس وتوفر المرافق (مثل المياه والصرف الصحي)، والسمات الأخرى ذات الصلة بالموقع والضرورية لإنشاء حديقة مائية ناجحة 

يعد قرب المتنزه المائي من الضيوف لأغراض الترفيه أحد العوامل المهمة، حيث يقدرون زوار المنتزهات المائية سهولة الوصول إليها عن طريق الطرق السريعة في المنطقة.

بالنسبة للمنتجع المائي الداخلي، تتضمن التوصيات عدد غرف الضيوف، وحجم المنتزه المائي الداخلي، وركوب الخيل والمعالم السياحية، وحجم الحديقة المائية الخارجية، وعدد المطاعم والصالات، وحجم مساحة الاجتماعات، وحجم متجر الهدايا والأروقة، وغيرها من وسائل الراحة المتاحة.

فيما يتعلق بالحديقة المائية في الهواء الطلق، تشمل التوصيات حجم الحديقة المائية الخارجية، والألعاب، ومناطق الجذب، ونقاط البيع للمأكولات والمشروبات، وحجم متجر الهدايا والأروقة، وغيرها من المرافق التي يجب تضمينها.

قد يقدر الاستشاري مجموعة من تكاليف التطوير المقترحة استنادا إلى مشاريع الحدائق المائية التي تم إنشاؤها حديثا، أو يمكن للعميل توظيف مهندس معماري و/أو مهندس لتقدير التكلفة الرسمية للتطوير المقترح.

• تحليل السوق

من الضروري إجراء تحليل شامل للسوق للفنادق المحلية والإقليمية والمنتجع المائي الداخلي أو سوق الملاهي المائية الخارجية، ستعتمد توقعات الأداء المالي للمشروع بشكل كبير على البيانات التي تم جمعها، عادة ما يجذب منتجع الملاهي المائية الداخلية الضيوف الذين يقضون الليل بشكل أساسي مع بعض المستخدمين المحليين بينما تجذب الحديقة المائية الخارجية المستخدمين المحليين بشكل أساسي مع بعض الضيوف الذين يقضون اللي.

يعد تحليل الحضور والأسعار الخاصة بالمنتزهات المائية الداخلية والخارجية أمرًا مهمًا للغاية ، سيحتاج المستشار إلى إجراء بحث شامل لمجموعة متنوعة من المصادر المنشورة بالإضافة إلى مقابلات مع مديري الحدائق المائية المختلفة لتحديد عدد الحاضرين ومتوسط ​​الأسعار وإجمالي الإيرادات في العقارات المماثلة.

• الاستخدام التنموي المقترح وتحليل الأسعار

يجب تقديم نموذج عرض وطلب مفصل يحسب الأداء التاريخي للسوق ويضع توقعات لخصائص الموضوع، كما ينبغي حساب العدد المتوقع لمستخدمي تصريح الدخول إلى المنتزه المائي الداخلي من خلال تحليل عدد النزلاء الذين يقضون ليلة واحدة مقابل سعة مستخدمي المرور اليومي 

يجب تحديد الرسوم المعقولة لدخول الملاهي المائية لغير النزلاء المقيمين طوال الليل.

بالنسبة للحدائق المائية في الهواء الطلق، تشمل الأرقام الرئيسية التي يتم تقييمها عدد الحضور ومتوسط سعر التذكرة.

 يختلف حضور المنتزهات المائية الخارجية بناءً على الموقع والتسعير والمرافق والمعالم السياحية وعدد الألعاب والشرائح والحجم والطقس وجهود التسويق.

 يجب أن تحلل الدراسة بدقة كل من هذه القضايا الرئيسية ، سيعتمد تسعير الملاهي المائية الخارجية بشكل كبير على معايير المستثمر ، تتقاضى العديد من الحدائق المائية الخارجية المملوكة للبلديات أسعارًا أقل بكثير نظرًا لأنها لن تضطر إلى دفع خدمة الديون ويتم تمويلها من دافعي الضرائب ، بينما تحاول معظم الحدائق المائية الخارجية المملوكة للقطاع الخاص تحقيق أعلى الأسعار الممكنة لتوفير أموال كافية لدفع خدمة الديون وأرباح المستثمر.

يجب أيضًا تحديد عدد الأيام التي ترتفع فيها درجة الحرارة خلال العام، وعدد الأيام الممطرة التي تحدث عادة خلال فصل الطقس الدافئ.

• تحليل مالي

يقدر التحليل المالي قدرة العقار على توليد الدخل، ويضع توقعات مالية للممتلكات، ويتضمن تقدير نتائج التشغيل السنوية للعقار المحلل وخصائصه، مقارنة بالعقارات المماثلة ومعايير الصناعة، وتتضمن الخطوات العامة ما يلي

• يتم تقدير الإيرادات الإجمالية المحتملة للعقار المعني بناءً على فحص تاريخ تشغيل الممتلكات المشابهة في المنطقة والتحليل الوطني لاتجاهات الصناعة، بالإضافة إلى تاريخ تشغيل الممتلكات المعنية في حال توفرت.
• يتضمن تحليل التكاليف الإدارية وغير الموزعة والثابتة، وتوقع المبالغ المناسبةفي كل فئة، مثل تكاليف التوظيف والعمالة، وهي من المكونات الحاسمة لتشغيل حديقة مائية داخلية أو خارجية.
• يتضمن التوقعات الاحتفاظية توقعات الدخل التشغيلي الصافي الناتج، والتدفق النقدي قبل خدمة الدين، خلال الفترة الزمنية المناسبة.

تُعد هذه الخطوة واحدة من أهم خطوات دراسة الجدوى لإنشاء المنتزهات المائية.

• تحليل الجدوى

يتم حساب القيمة الاقتصادية لمنتجع مائي داخلي أو ملاهي مائية خارجية من خلال تحليل التدفق النقدي المخصوم  وتستخدم هذا التحليل صافي الدخل المتوقع للممتلكات قبل خدمة الدين ويطبق معدل الخصم ومعدل الرسملة النهائية لتحديد التقييم ، هذه طريقة شائعة تستخدم في عملية التقييم الرسمية.

– معدل الخصم هو متوسط معدل العائد السنوي اللازم لجذب رأس المال بناء على خصائص الاستثمار الإجمالية. يتم تطبيق معدل الرسملة النهائية على الدخل الصافي للسنة المستقبلية لحساب سعر البيع المحتمل للممتلكات في المستقبل.

• مقارنة القيمة المُحددة بالتكاليف المتوقعة

تتمثل المكون الرئيسي لدراسة الجدوى في تحديد ما إذا كانت القيمة المتوقعة التي تم إنشاؤها منتحليل التدفق النقدي المخصوم تساوي أو تتجاوز تكلفة تطوير المشروع المقترح.

يجب أن تعرض دراسة الجدوى القيمة المتوقعة التي تم إنشاؤها بعد تحليل مفصل للعوامل التي تحدد نجاح الملاهي المقترحة ، في بعض الحالات ، لن تكون التكاليف التفصيلية متاحة ، وسيتم تحديد هذا الاستنتاج بعد أن يكون لدى صاحب العمل تقديرات التكلفة التي يقوم بها مقاولو البناء والمهندسون المعماريون.

 في بعض الحالات، يمتلك صاحب العمل تقديرات لتكاليف البناء، وتوفر دراسة الجدوى هذه التقديرات وتقوم بمقارنة القيمة التي تم إنشاؤها بتكاليف التطوير لتحديد ما إذا كان المشروع ممكنًا أم لا.

تلك المشاريع التي تكون قيمتها الإجمالية أكبر من تكاليف تطويرها هي الأكثر جاذبية للمستثمرين، حتى إذا كانت القيمة الإجمالية التي تم إنشاؤها أقل من تكاليف التطوير، فقد يظل المشروع مستداما إذا كان يمكنه جذب حوافز بلدية مثل التخفيض الضريبي أو المساعدة الرأسمالية للمطور من حيث البنية التحتية. ويمكن أن يتيح ذلك تحسين التوقعات المالية أو خفض تكاليف التطوير